2016年注定是个不平静的年份。

回顾2016年全国房地产政策，可谓风云变幻。前半年在经济下行压力和库存水平高企的背景下，房地产政策相对宽松，降准、降息、降税、降首付频繁上演。在降库存系列政策的刺激下，部分热点城市出现楼市过热现象。但从四季度开始，房地产政策逐步收紧，限购、限贷、限地，热点城市不断出台新政以控制房价、地价过快上涨。全年前松后紧的政策走势明显。

中国的房地产，总是让人出乎意料。仅仅是1年前，大家还在惊叹几家房企的销售额超过了2000亿，谁能想到2016年至少有3家房企的销售额突破3000亿呢？无疑，中国房地产的发展，有它本土的特殊性。内地的房企早期可以学中国香港的房企，之后可以学欧美的房企，但到今天，很多事情只能自己摸索了。 

有地产研究机构认为，中国房地产行业已经进入“无人区”：就规模而言，万科等成为世界最大房企后，要找到新的学习标杆已经很难；就时代而言，人口红利、货币超发、城镇化等“黄金10年”的真正动力，逐渐消失或减弱，必须要找到新的发展动力，这个无法学习别人；就房价而言，房价收入比、房屋租售比等数字已经没有先例，比如房价收入比，已经远远超过国际上8—10倍的警戒线，没有人知道安全的边界在哪里；就理论而言，国际通用的房地产18年大周期等在我国已经被证明不成立，楼市几乎成了无法预测的市场。

在此背景下，为了解进入房地产行业已有十余年之久的中型房地产企业对于中国房地产的理解，和其对企业未来发展路径的选择，《诚通CT+》对诚通嘉业集团董事长王嘉敏女士进行了专访。

 

 

《诚通CT+》：今年房地产的进击表现首先表现在一线城市房价的疯涨上，那么就今年整个房地产市场的表现，给王总您带来的最大的感触是什么？

王嘉敏：首先，我的感触是国家政策对于房地产行业发展的影响依然是巨大的，在2015年“去库存”的思路下，全国各地，特别是以三四线城市为主，放宽了若干政策，随之也产生了一定的效果。而就着政策的放宽，一线城市也被启动了。从今年的政策来看，比如按揭贷款上也有一定的松动，而这个松动就加强了购房者的信心。所以，国家政策的改变直接使得今年房地产市场的表现比去年要向好很多。

其次，因为一线城市有它独有的刚性需求和购买力，再加上地王频出，就使得在一线城市置业的人群的信心更足了。归根结底，就是因为地王的问题，才导致房价持续上涨。而地王的涌现，地价的抬升，也让市场上的购房者更加肯定了一点，就是房价永远跌不了，因为地价每年都在涨。

 

《诚通CT+》：我们看到很多房产媒体把2016定义为顶豪元年，今年九章别墅的销售成绩也格外突出，那么，面对九章别墅的热销，王总您从顶豪的产品形态和顶豪的购买人群来分析，您认为相比过去，他们发生了一些什么样的变化？

王嘉敏：顶豪的概念首先是只针对一线城市，也就是北上广深，因为只有一线城市的财富阶层才有对顶豪的购买力。其实豪宅每年都有，豪宅这个市场应该说在房地产发展的最近这十年的时间里，变得相对成熟了。因为在十年之前，尽管有别墅，但是很难叫豪宅，它只是有钱人找了一个容积率低的社区去生活，他们当时对豪宅的了解和理解都不太清晰。现在随着市场的成熟，客户的需求也在成熟。豪宅其实就是全中国非常有钱的这部分人群的置业需求，我觉得这个人群的数量大概超不过十万人，而这个人群聚集得最多的就是在北京、上海和深圳。

今年豪宅的销售看好跟房地产的大势可以说是有关系的，也可以说没关系。说有关系，是因为大势好，大家买房的心理预期就更好，特别是在地价这么上涨的情况下，他们也会看到越往后买越麻烦。从这一点来看，市场的变化对购房者心理上产生的影响是一样的。另一方面，说没关系是因为这部分财富人群对豪宅的需求是一直埋在他们心里的，只要他看到好房子他就会下手买，而如果他看不到好房子他就不会有那么强的购买欲望。比如买我们九章别墅的业主，他们中间置业过五六次的都有，甚至有的人都有十套房，这部分人群就是对买房子有偏好，这就和有些人喜欢买车是一样的，他们看到自己喜欢的好东西就是会买下来。当然，这里面也有很多人是因为买房早而挣了钱的，他们很看好楼市，但最重要的还是他们看房时的那一刹那的冲动。

所以，所谓的顶豪元年，其实是市场的客观需求，是现在的成功人士和财富阶层对居住品质的需求越来越成熟了，他们越来越了解什么是好的标准，而且越来越有这个需要了。第二是现在顶豪本身具备的产品力诱发了这部分人群对美好生活的向往，它营造出了一种对好生活的想象。所以，顶豪的热销反应的其实是这个市场进一步的成熟。

再过五年和十年之后，所谓的财富阶层对居住空间的需求和审美会越来越清晰，中国十万计和数十万计的成功人士的生活方式和普通人的区别也会越来越清晰，而整个社会也会接受和认可这样的一种分阶层的消费。一个成功人士和月薪5千、月薪5万的人，他们的生活方式肯定是不一样的，但是大家都会接受和习惯自己的生活方式。

 

 

“所谓的顶豪元年，其实是市场的客观需求，是现在的成功人士和财富阶层对居住品质的需求越来越成熟了，他们越来越了解什么是好的标准，而且越来越有这个需要了。”

 

 

《诚通CT+》：根据市场规律，当豪宅出现了一个井喷达到了市场的高点之后，可能会出现一个拐点，对于这个问题的到来，王总您有什么样的思考和准备？

王嘉敏：拐点针对供应量过大的商品房是会有关联的。无论是普通住宅还是豪宅，它都是商业属性。商业属性就是市场属性，而市场属性就是不管你的商品好坏，只要供应量过多，它就会贬值。为什么爱马仕的箱包卖得那么贵，就是因为它的产品稀缺，爱马仕不是没有生产能力，而是它在控制生产量。假如爱马仕扩大生产，它的商品数量翻10倍，那么它的价格会不会变呢？这对豪宅来说，也是一样的，关键是你的市场供应量。你给全中国这十万到二十万的人群提供的那个房子，是不是不断在供给，如果说每年的豪宅都有大量的供给，那么这个市场的竞争就会非常激烈。当市场竞争加剧，那么在宏观形势发生大的改变的情况下，它就会跟着宏观形势同步向好或者向坏的方向发生变化。所以，这里最关键也最根本的就是竞争的属性。

现在在北京的豪宅有两类：一类是别墅，一类是公寓。之所以称作豪宅，都有它先天的产品属性，这里包括它的位置，它的地价，它的成本，还有最重要的一点，就是它的产品力。对豪宅产品来说，它的产品力是最能提升项目价值的。因为就算你的地再贵，如果你的房子建得不好，也不会有人认可那是豪宅。

另一方面，从市场化来说，现在的这些豪宅项目，我认为更多的是一个引导的问题，就是开发商做的这个产品，它除了具备它本身应该有的素质之外，它还能引导消费，这是最重要的一环。因为有过多次置业经验的这部分人群，他们见过的房子都太多了，所以你只有在产品上下功夫，才能引导消费。

那么，对公寓类型的豪宅来说，在地价没有涨得过快的情况下，购房者还有机会找到更多的竞争楼盘。但对于别墅就不一样了，首先国家不可能再批别墅用地。所以，我认为豪宅下一步的属性首先是它本身具备的一个属性，它本身的属性就决定了它未来会怎么去发展的一个趋势。所以要分析项目本身的一个情况和国家土地供应的一个情况。我认为，单针对豪宅来说，它的很多东西都是非常个性的，不完全是市场化的问题，而是由它自己决定的。

比如九章别墅，我们就一直在按自己的判断在做，而不是按市场规律在办。市场多好，我们也不激动；市场不好，我们也不悲哀。而九章销售的速度每年都在提升，完全是因为我们的项目越来越成熟，也有越来越多的业主入住了。所以它很多都是由自身的因素决定的，买我们别墅的人都是因为觉得我们的房子好，而不仅仅是因为别墅项目越来越少。我们有自己独到的东西，所以很多不完全跟大势相关。

 

 

“当我们打造出自己的豪宅价值观之后，无论在哪里，也无论面对什么项目，我们都会有自己的判断和理解。”

 

 

《诚通CT+》：拥有了成熟的别墅项目的开发经验之后，王总您后期会怎么考虑去做九章品牌价值的转化，在对做地产项目的开发上，王总您会选择深耕北京，还是会考虑去其他城市发展业务，或者向地产服务型企业转型？

王嘉敏：九章对于诚通嘉业来说，历史比较长了，这个历史长的直接原因是我们对于九章产品力的打造，因为我们做的其实是政策上早就不允许建的那一类房子，尽管我们是合法的，但是朝阳区独栋别墅这种项目在市场上已经没有了。所以这也让我们在项目审批时遇到了很多的困难和压力。但不管外部环境怎么样，坚持把九章做好是我们的一个理念，也是我们的信念。我认为做好九章是我们诚通嘉业向前发展的特别重要的一个工作。那么，它自然地就会形成我们的一个价值观，这个价值观就是对豪宅打造的价值观。

当我们打造出自己的豪宅价值观之后，无论在哪里，也无论面对什么项目，我们都会有自己的判断和理解。比如，我们对财富阶层心理需求的理解，这会成为我们向前发展的一个机遇和强项。翻过来说，无论我们做什么项目，比如九章公寓、类别墅、联排别墅，我们都会有自己对这部分产品的需求者的独到见解和理解，因为我们已经具备了高端项目的开发能力，而这个能力是可以衍化的。

也就是说，如果我们在外地与人合作做项目，我们可以帮助他们将售价和影响力做大。如果我们在高端地产这个领域去做，我们有自己独到的优势，由于这样的一个前提，我们还会在高端市场上继续发力。一是通过合作，因为现在地价太高，对我们来说压力太大，所以我们会通过合作来解决地价太贵的问题。第二，如果外地有成熟的机会，我们一样可以合作。

九章给我们带来的这种开发价值和经验价值，还有我们对于成功人士的心理需求的理解，建立起了我们做高端地产项目的信心，我们也相信接下来我们会做得更好。

 

《诚通CT+》：今年除了房价的飙升和豪宅的热销格外惹眼之外，多家房地产公司蜂拥养老地产也引起了业内人士对养老产业的热切关注，那么诚通嘉业集团投资的九和养老公寓目前取得了一些什么成绩，后期又会有一些什么动作呢？

王嘉敏：针对养老产业来说，诚通嘉业目前最大的收获是有了很多的经验教训。任何一个好的行业，你要想把它做好，首先你要有经验。你如果没有经验，那就都只是纸上谈兵。所以，我们从2015开始，实实在在地去投资了养老地产。过去我们还都只是研究，喜欢这个方向，从2015年投资到2016年第一家养老公寓的开业，到了今天，我们有了很多的经验教训，包括怎么建设、怎么运营、怎么服务、怎么打造团队、怎么做品牌，这些经验都是非常宝贵的，也是非常必要的。

养老方向，无论对内还是对外来说，我始终坚定这个行业的发展前途无量，因为中央不仅重视，而且中国的老年人增加的速度也是惊人的，再就是越往后，这个行业针对的人群的消费能力，比如五十年代、六十年代，这部分人群再过五年、十年后，他们的消费能力是会大大提升的，包括他们的观念，也会随着时代的发展逐渐改变，所以养老产业的发展前景是没有问题的，但是它也不是每个公司都能做好的。要想做好，首先要把服务做好。养老不是地产的概念，地产是重资产思维，投资特别大，是粗放型的，按这个模式去做的都很难成功，除非它实际上就是一个假的养老项目。

近五年来，有一些做得成功的养老项目，也主要是因为它真的是在做养老属性，也就是在做服务属性，这点我们已经有切身的体会，而且怎么去做这个服务，我们也有了自己的一套体系，我们也在践行，而且我们非常有决心。我认为，像我们这种中型规模的民营企业，在做服务上是有我们自己独有的优势的。我们会给自己三年的时间去磨练我们服务的水平和标准。我们的目标就是做有五星级酒店品牌力的养老品牌。

 

 

 “任何一个好的行业，你要想把它做好，首先你要有经验。你如果没有经验，那就都只是纸上谈兵。”

 

 

《诚通CT+》：很多研究员在今年谈到了商业升级的问题，包括认知升级、消费升级、智能升级等方面，落到我们企业自身，您对目前我们正在进行和接下来要开展的项目有一些什么思考，或者说我们会寻求一些什么突破和改变？

王嘉敏：社会在变，一切就都在变，大家的观念在变、行为在变，买东西这件事也在变。所以科技的更新换代带来的整个社会生活形态的变化，我们的消费、商业、投资，它都是配套的，那么对于我们来说，我们要做的事就是企业的行为。首先，企业的行为要吻合这个时代、这个社会的发展规律和方向。而且你要看未来三年，而不是看过去，我们做市场分析也是一样的，我们分析的一定是未来的发展趋势。诚通嘉业是一个投资公司，我们做投资一定是投资未来，落到企业行为上，我们要看的也是未来三年到五年，市场的方向。

我现在不能准确地说未来我们企业会怎么去做，因为我们还在学习当中，在观察社会和人们消费需求的变革，我们需要去认识和掌握它的规律和发展趋势，然后再来研究我们的做法。

 

《诚通CT+》：您认为，随着现代人多元价值观的呈现和生活方式的改变，会对未来的房地产企业的经营提出什么样的挑战，同时又带来什么样的机会？身为民营企业，我们应该如何立足于市场？

王嘉敏：对于民营企业来说，第一你要想清楚这个市场和这个社会的变革，你的定位到底要往哪走。这是第一个问题。比如我们就是走多元化路线，这是战略问题。如果战略的问题你想清楚了，你再确定你要做哪一块的业务，你做哪条线？这叫战术问题。如果这个你想清楚了，并且把它细化到你的企业的每一个行为，那么你的企业就不会因为外部环境的改变而改变，否则你的企业就很可能因为外部环境的变化而水土不服，然后不得不夭折或者是被兼并、收购等。

我认为，民营企业是一个夹缝中求生存的属性，因为国家把大的机会都给了央企和国企。但是，从社会发展的趋势和方向上来说，肯定是有一些国家控制不了的行业的，比如说服务行业，这对民营企业来说就是机遇。民营企业有它自己的特点，因为它要在夹缝中求生存，所以别看它是野蛮生长，但是它的生命力极强，只要能在市场上存活下来的民企，都是生命力极强的企业。所以，我们一定要看清楚现在、看清楚未来、看清楚企业的属性，找准方向。市场的变化是正常的，对于市场，我们可以预测明年会怎么样，但五年以后会怎么样，我们很难预测，所以过去我们说做五年发展战略，但现在很少有人会提起了，基本上就是三年。现在的社会发展太快了，民营企业最要紧的就是要找准自我，发挥特长，否则只能被淘汰。

 

 

 “总归来说，就是要认清形势，要不断地变革自己、适应环境，而不是拧着来，这是一个核心。”

  

 

《诚通CT+》：明年，在顺应互联网时代的发展潮流下，诚通嘉业集团会做什么样的战略布局？您重点考虑发展的业务有哪些？

王嘉敏：第一，继续多元化。第二，把我们已经成功的转型，将它落地得更加到位，比如养老，我们要大力将品牌做好，明年我们要想办法扩大规模达到10个店；物业公司我们要上市，无论是通过合作还是靠自己，我们要完成上市，物业管理公司就是社会变革带来的新机遇，所以我们一定要加大发展力度；地产这一块，只要有机会，我们就会通过合作继续做，因为单打独斗的做法对我们来说已经很难了，但是这个方向我们会坚定不移地继续做下去。

以上这些主要是因为我们已经成功地完成了转型；至于对互联网的应用，还有其他的投资机会，我们都会考虑，比如大健康，我们已经有投资了，我们还会继续。总归来说，就是要认清形势，要不断地变革自己、适应环境，而不是拧着来，这是一个核心。

另外，我要强调一点：我们的多元化，是以投资人为主，如果我们运营，那么就必须是合伙人制的运营，否则我们的企业管理是很难到位的，因为各行各业管理都不一样。如果做不到合伙人制，我们就不做运营，我们只做投资，这是有区别的。

 

《诚通CT+》：针对地产开发、养老产业和物业管理服务，您会如何考虑它们的侧重点，您对这几块业务的设想和预期达到的目标又是怎样的呢？

王嘉敏：地产开发，我们非常有经验的是在高端地产这块，我们从十几年前开始起步，就是从当时来说相对高端的项目做起的，到今天我们一路走过来，我们的经验越来越丰富。非高端的，我们不是不做，有机会也做。所以，地产方向我们会继续往下走，通过合作的方式把九章的开发理念、价值理念传承下去，发扬光大。

物业管理服务，我们的目标就是上市，但上市本身不是目的，而是一个企业的活法，我们通过这种活法可以把物业做大做强，把物业通过互联网的技术让物业形成一个新的我们的自有品牌，让我们的社区更加贴心，让我们的商业价值和企业价值更加扩大化。

养老服务，这是我们2017年的核心业务，而最核心的是养老服务品牌的打造，以服务品牌打造的前提是扩张，所以我们会加快开店的速度，为2018年的发展打下基础。