大健康时代下，养老产业也随之成为了一个新兴的朝阳产业。未来的十年内，我国老龄人口将迎来一次爆发性的增长。而限于我国目前的人口结构，完全指望传统的养老模式是不能赡养庞大的老年群体的。因此，养老地产的市场规模是毋庸置疑的。这也是众多的房企涉足这一领域的重要原因。

今年，诚通嘉业集团正式开始投资养老产业，作为诚通嘉业打造的第一个养老项目——九和国际健康养老公寓，已于2016年6月正式开业。养老公寓的建设兴起于70年代的北欧，它是专门为老年人而设计的，尽量考虑到老年人的各种生活需要和实际承受能力，具有老年人日常生活所需的各种服务设施，它并不是一般意义上的老年人聚居区域，而是一种新型的房地产开发类型。

在北京、上海、广州等经济发达的大城市，有6%以上的中高收入老年群体认为目前的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此养老公寓这种新型养老模式也逐渐收到他们的关注。面对养老的市场需求，如何做好市场分析，如何把握目标客群，如何搭建产品品牌，诚通嘉业在经过三年的深思熟虑后，迈出了进军养老地产的第一步。然而，初次投身养老产业，诚通嘉业会有哪些方面的思考和准备呢？带着这个问题，本期《诚通CT+》对诚通嘉业集团董事长王嘉敏女士进行了采访。

《诚通CT+》：随着人口老龄化的加剧，养老成为了一个亟待解决的社会问题，诚通嘉业作为地产开发商，一定也看到了养老地产的市场前景，那么诚通嘉业计划怎样来做养老地产呢？

王嘉敏：现在我们再谈养老地产，大家应该都很熟悉了，我们想做的是一个轻资产模式的养老项目，这个模式很像我们熟悉的三星级的连锁酒店。对于养老地产，从资产的结构来看，有一部分开发商是自己买地自己建，而有一部分则是采用租赁的形式，我们选择的后者。在养老地产的这个事业上，我们的想法是希望通过连锁的形式来形成规模化效应，再通过这种规模化效应来打造出我们的品牌。

养老这个行业，在这五年的时间里，已经发展得比较热了，但是做出品牌和影响力的项目并不多，所以，这对我们来说就是一个机会，我们希望在三年的时间内打造出一个经得起市场考验的养老项目的品牌。用三年的时间，把我们的养老产业做得有声有色。

我们做的第一个养老项目是九和国际健康养老公寓，今年我们计划要先在北京开出几家店，到明年我们的目标是能达到8-10家，到第三年，我们会通过连锁、收购、并购的方式来扩大经营，我们希望到第三年年末，能达到几十家店的规模。我们计划朝着这样的一个速度去做。现在，我们的市场主要聚焦在北京，下一步重点做京津两地，如果三年之内，我们京津两地的养老公寓达到一定规模了，我们就可以考虑更大的市场。但三年之内，我们只做京津两地，把我们的品牌先做出来。

《诚通CT+》：您是基于怎样的考虑来选择做养老公寓项目的呢？

王嘉敏：现在养老有一个很现实的问题，就是老年人的心理接受度，能够接受在社会上养老的永远是一部分人，比如居住在北京这样的一线城市的老年群体里，大约有10%的老人是可以接受住养老公寓的养老方式的。不过这个规模以后一定会扩大，我认为最多能到20%。因为现在50后、60后老人的观念相比较30后、40后的接受程度要高很多，但是，即使他们的接受程度再高，他们相当一部分的人还是会在家里养老。但是，有一些老人，因为各种各样的原因，导致他们没办法在家里养老。所以，就中高端的这部分人群来说，它的市场还是相对很大的。

对于老年客户群体，我们认为年龄在60岁以上，生活能自理或半自理的老人我们都能接受，尤其对于半自理的老人，无论是他个人还是他的家庭都有这种养老需求，因为这种情况的老人住在医院是不舒服的，住在家里，家人对他的照顾和关心也总是很难周到，所以有专业的养老机构可以去解决半自理老人的这种养老需求。而对于完全可以自理的老人也可以选择住老年公寓的养老方式，这种情况就一定是出于对养老公寓的服务的认可，还有社区文化对他的吸引力，因为在这里住的基本都是同龄人，大家在一起会有更多的话题，他们还可以一起组织旅游、上老年大学等等，这里有很多的服务和活动，远比他们独自在家要过得更有意思。

《诚通CT+》：诚通嘉业在做养老公寓项目时，会选择做标准化还是特色化？

王嘉敏：九和国际健康养老公寓是中高端定位、中高端客户群定位，它50%是标准化的，50%是因地制宜的，因为各个项目的位置不同，规模不同，资源不同，我们会根据具体的情况做一定的调整。

《诚通CT+》：在您看来，为什么很多开发商做了养老地产却没有做起来？

王嘉敏：这个行业，每个人都知道它是很有前景的，但是在一开始去做的时候，很多人失败了。我认为这里有两个原因导致了他们没有做成功，第一个原因是重资产，比如说，我买一块地，从头到尾建，然后我去靠收老年人的那一点月费，这是很难维持的，因为它投资的金额太大，所以，这个造成它的资金压力巨大。第二个原因是缺乏成熟的经验，也没有成熟的品牌，所以大家都在摸着石头过河，所以在这个过程当中，包括老年人的接受度，这些都是导致大家很难做成功的原因。但是，也不是说没有做成功的，现在大概有10%-30%的是做出了成绩的，而他们主要是通过服务取胜。

养老地产项目相对于一般的房地产项目投资额大、资金回收期长。老年公寓项目也不同于一般的房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租售结合的方式满足老年人的入住需求，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式来保证它的正常经营。

《诚通CT+》：您认为在中国要做好养老产业需要注意哪些方面的问题？

王嘉敏：一个是政策，一个是和保险与医疗的结合。政策方面，因为这个行业在一开始是需要有政府的扶植的，这里主要是税收上的扶植，因为养老产业的投入是非常大的，如果没有扶植，大家就都不愿意去尝试了。现在的好消息就在于好的政策在不断地浮出水面，也在不断地优化和提升。现在，有些项目就是因为争取到了国家提供的有利条件，所以它做起来了。今后，如果这些好的政策和条件能放开，那么，养老地产相对就会好做多了。

第二个问题就是现在老年人看病非常麻烦，还是需要去综合性的医院，如果能把养老问题和医院有便捷式的挂钩以及保险报销相结合，这就方便了老年人看病的问题，如果住在老年社区里的老人完全不用担心看病的问题，他第一时间就能得到治疗，而且百分之百能报销，那他为什么不选择去养老机构呢？

解决完上面两个方面的问题之后，再要解决的就是老年人孤独感的问题了。养老社区解决的就是这个问题，所以社区服务也很重要。就像做五星级酒店一样，他们拼的就是服务，老年人这个特殊的群体是需要有更多照料和关心的群体，他们需要更为周到的服务。但是，五星级酒店也不是一天就建成的，它需要经过几年的历练、沉淀、培养、磨合，然后一点点提炼出来。我们都知道，五星级酒店的盈利模式和市场是非常大的，我认为有一天养老公寓也会这样。

《诚通CT+》：目前，诚通嘉业做养老产业所面对的最大的难题和困境是什么？

王嘉敏：养老地产和房地产相比是落后的，所以现在在建设这个领域里，我们只能自己做，但是我们是通过融资拿地还是旧房改造，这对开发商来说都是很简单的，因为这比做一个地产项目要容易得多。两种方法，一是租赁改造，二是自己建，这对我们来说都不难。真正难的是运营，但运营对整个行业来说都是个难题，因为现在没有像五星级酒店这么成熟的公司可以专门在养老领域做运营，现在拥有成功品牌的企业也很少，而且还很难规模化，但这就是我们的空间。

站在投资的角度来说，投资者投资什么，就是投资服务。但是今天，投资和服务是必须一体化的，因为现在还没有专业的服务队伍，也没有专业的做养老项目的公司存在，所以我们做这个行业必须两个同时去做才能做成，但是它的市场空间非常大。

我们研究养老地产已经研究了三年，所以这里面的问题我们已经很清楚了，我们现在也在不断地提升、不断地培养和吸引人才。就运营来说，这确实是我们目前面对的最大的难题，但是我们正在下功夫，我们有自己的独到的东西，这也是我们的重点。现在我们在一步步地推进，一步步地完善，而且政策面也越来越好，所以其实上面提到的问题也不是问题，只是让我们重视的点，是需要我们去花大力气去做的事。

《诚通CT+》：九和国际健康养老公寓采用的是一个什么养老模式呢？

王嘉敏：这个模式简单来说，就是老年人不需要在家养老了，比如子女在国外，比如他想要不孤独，比如他身体不够好需要照顾，都可以来我们的九和国际健康养老公寓，我们的模式就是怎么把老年人照顾好，我们就相当于五星级酒店。为什么客户要选择五星级酒店不选择三星级的呢，这肯定是有原因的，我们要做的，就是去打造我们为老年人设计的五星级服务。因为老年人的需求几乎都是雷同的，所以大家为老年人提供的服务也大同小异，但是这个服务最关键的地方是你能不能做好，能做到什么程度，能不能让老年人满意，这个是最重要的。

《诚通CT+》：九和作为诚通嘉业打造的第一个养老品牌，您对它有怎样的要求和期待？

王嘉敏：我希望九和能成为一个受市场、受老年人认可的养老品牌，希望它能成为我们的无形资产，而不仅仅只是一个名字，这就是我的期待。所以，我们从第一个养老项目的建立就开始关注品牌的搭建，我们从第一个店开始，就把它按照品牌化的思路和要求去做，我们希望在三年以后，当大家提到九和，就像酒店行业里提到一个五星级酒店的品牌一样，这个品牌意味着可以让人放心居住，这就是我们的期待，也是我们成功的关键，否则就谈不上成功。

《诚通CT+》：如果九和国际健康养老公寓的发展没有您预期的那么好，您会怎么看待这件事？

王嘉敏：即使是这样，我觉得也没有什么可意外的。及时调整、及时优化、及时提升才是解决问题的关键。因为养老是个朝阳产业这是毋庸置疑的，养老一定是社会的大问题，所以不存在这个事情它不可以做，就像我们的生活里必须有餐厅一样，你自己的餐厅没做好，不是说餐饮行业不好，同样，即使一个行业很好，也不代表你进入这个行业就能做好，所以这里的关键是自己。

如果在经营的过程中，我们出现了问题，我们需要做的就是去剖析问题，及时研究策略，改变自我，提升服务。抱怨是没有用的。因为养老产业是全世界都需要去解决的，而全世界各国都有成熟的案例、成功的案例，这个产业不是我们中国自己创造出来的，但是中国的人口这么多，老年人更是越来越多，它不仅仅是关系到社会福利的问题，它还在社会的经济上有一些需求。所以，不是这个行业不能做，而是要把它做好没那么容易。

《诚通CT+》：假如九和获得了市场的认可，那么今后九和会做成连锁加盟品牌还是连锁直营品牌，或者考虑做品牌延伸？

王嘉敏：我们的品牌是以五星级标准为目标的，所以采取直营为主的形式，以后可以考虑加盟。再往后我们肯定会做品牌的延伸，因为这就是品牌的价值。

我们既然选择了养老这个方向，就一定会加大力度，认真去做，尽我们的全力做出品牌来，在品牌做出来之后，我们会在盈利模式上做更多的思考，既让老人可以享受到优质的服务，又能让企业可以健康地成长。我们希望做好这最后的100米，因为人是最终的经济依赖的载体，所以只要我们将对人的服务做到位，那么人的需求会非常多，我们可以延伸出很多服务的品种和类别来。我们有决心，我们有自我修正的能力，所以我们有信心能做好。