过去的二十多年里，中国房地产企业传统的商业模式是“投资—拿地—开发—销售”，这样一条龙大而全的资产重型化的商业模式对高速发展时期的中国房地产业来说可谓居功至伟，成就了十几年的中国房地产业的奇迹。

然而，随着国内市场的变化和政府调控政策的深入，土地升值减缓、利润率上升空间降低，房地产企业想再依靠囤地增值、低成本信贷等传统重资产模式盈利已经非常困难了。同时，随着行业的发展，重资产模式也越来越显露出它的局限性。在这种情况下，很多开发商都在思考去采取更先进更有效的商业模式。

《诚通CT+》：在轻资产模式迅速兴起的当下，出现了一批地产商转型发展的“轻装潮”，您怎么看轻资产模式？

王嘉敏：轻资产模式有几个突出的特点：投入小、风险小；高杠杆率、高回报率；标准化程度高、专业化程度高。在国外，轻资产模式非常地流行，甚至已经发展得很成熟、很彻底了。以美国为代表，他们房地产的开发模式就是投资商是投资商、开发商是开发商、建筑商是建筑商，这三个不同的角色分离得非常的清晰。作为开发商，几乎不投资，或者只投很少的钱，大部分的资金主要来自房地产投资基金。这种以基金为核心的轻资产模式保证了企业的资金安全，有利于企业稳定经营。

美国房地产企业盈利水平的稳定性是远高于国内企业的，回报率长期稳定在9.5%-13%之间，波动幅度远小于国内的房企。我们国内的地产商现在提出要做轻资产，就是在学习和观察国外地产行业的过程中，认识到美国的这种商业模式是最好的。

所以，“轻资产”说到底并不是一个革命性的概念，也不是一个根本的创新，在我看来，轻资产就是房地产骨子里生长出来的一个模式，就是这个行业发展到一定程度后，自然会朝着这个方向去做，它是房地产基因问题的一种表达，也是房地产发展的一个必然的结果。

《诚通CT+》：面对现在国内房企前赴后继做轻资产的情形，有分析人士表示不是所有房企都适合走轻资产的这条路。站在企业家的角度您是如何考虑的？

王嘉敏：从根本上来说，地产行业是准金融行业，是资本化非常非常密集的一个行业，既然是准金融行业，那么开发商想在这个行业里做好，最好的选择就是做轻资产，否则企业每天去奔波的就是资金，从而忽略了应该把精力放在产品上。

在最初的房地产开发模式下，开发商从头管到尾，也就是一体化，那时的开发商面对着太多的问题，有太多的事需要他解决。这种单打独斗、统包统揽的粗放型运作盈利模式是我们在中国做房地产的最初阶段的一个行之有效的方法论。但在这二三十的发展进程后，这个行业会逐步清晰化、细分化、专业化，大家会逐步地感觉到，应该这么去做是更合理的。

随着行业的发展，因为房地产行业骨子里的准金融性的问题，导致房地产必然会走上轻资产的这条道路。那么，到底是不是所有房企都适合走轻资产这条路，或者说房企的轻资产转型能不能成功？我认为有两个决定性的因素是至关重要的。

第一个，是开发商有没有很好的金融产品的成绩表现和合作可能，如果没有，那么它就很难做得到，既然是房地产是准金融行业，那么金融的这种衍生品的做法能不能对接得上，这是第一需要考虑的。

第二个，是开发商本身具不具备纯开发商的能力和经验。比如说草台班子想得很好，但是成功率很低。因为团队价值不够，所以其本身就有不可避免的管理风险，而用有管理风险的团队去挣管理的钱，这非常难。但如果是一个成熟的管理型企业，比如万科，那就非常容易做到。我认为只有这两点相互支撑，才能让开发商完成向轻资产的过渡。

《诚通CT+》：目前，房地产行业轻资产经营的类型有很多：如花样年的彩生活模式、绿城的代建模式、万科的小股操盘，以及保利的地产基金等等。万达今年已经宣布全面启动轻资产转型，对这样一批率先实施轻资产化经营的地产商您有何评价？

王嘉敏：地产准金融基因造成的这场轻资产化的微转型遍布全国的地产行业，我认为，要允许大家去尝试，允许大家去摸着石头过河，这个过程中，肯定有成功的也有失败的。

今天在轻资产转型这个问题上非常成功的企业不是很多，但是现在可以说是一个时势造英雄的时代，企业转型发展后到底能出多大的成果还需要时间去验证。站在我的角度，我觉得根本性就两点。一个是准金融的对接能不能落地到位，还有就是管理的成熟度。这两点核心把握了，就是各开发商各显神通的方法论了。 

《诚通CT+》：万达董事长王健林预判明年万达集团服务业的收入和净利润将首次超过房地产板块，并表示“从严格意义上讲，明年万达就不再是房地产企业了。”针对这句话，您认为房企做轻资产转型是不是就意味着要从根本上来颠覆企业？

王嘉敏：作为大鳄级房企的万达的这种说法，我个人是不太认可的，因为这是不太可能的一件事。但作为一个企业的定位去做调整，特别是万达这种大鳄级的房企去要做去地产化的调整也是必然的一个结果，只是用服务的收入来覆盖甚至高于开发的利润，这个至少还需要若干年的时间。这个时间的长短，关键在于服务业的收入在中国的文化体系里面能否取得高回报、高收入。

目前我们内地的服务业收入跟香港、跟国外相比都是偏低的。比如说房产出租的租金，在香港和国外的租金收入与投资的比例与国内相比是有很大的出入的，这是大众对服务产业的认知度的问题，要解决一个社会认可度的问题并不是一个企业能做到的。

香港的服务业的收入要大大高于内地，因为香港的社会群体对服务的认可度非常高，所以这个市场是允许客户来出那么多的钱的，但在国内，拿物业公司来说，客户对物业管理的认可也是最近这几年才刚刚开始的，所以物业很难拿到钱，因为大家不认可。

这种对服务的弱化、对服务的不重视是基于中国文化上生长出来的，而要改变人们的观念是需要一个相对比较长的过程的，所以短时间内要做一个靠服务获得利润提升的企业，这个战略是很难实现的。

《诚通CT+》：面对现实存在的向轻资产转型所会遇到具体的难题和考验，就民营性质的中小型房企而言，您认为需要从哪几个方面去克服自身的问题才能有望做好轻资产？

王嘉敏：我前面提到了房企做轻资产转型需要注意的两个关键性的问题，其实落到这里也是一样的，只不过对民营性质的中小型房企来说，金融和管理这两个核心问题会更尖锐、更难做一些。

从金融方面来讲，我们国家的金融政策是倾向于国企的，国企相对民企可以享受低成本、低利率的优惠，信誉还可以直接不用抵押，但是民企享受不到这种实惠。所以，民企在做融资的时候有它的难度，但是，民企有它的灵活性，而且有它更加坚韧不拔的作风，否则民企很难在房地产这个竞争激烈的市场上生存下来。尽管金融的问题需要民企花费很大的功力去克服，但是这个问题不是不能解决的。

第二个问题就完全是自身的问题，民营企业开发商的能力通常来说是高于国企的，而在轻资产模式下，由于资本的话语权越来越大，或者说资本的话语权会在很大程度上覆盖了民企自身的话语权，所以在这种情况下，民企能不能把自己的管理能力提升上一个台阶，能不能把这种管理优势凸显到位，这对于任何一个民企来说都是一个挑战，也是最大的一个难点。否则，以资本与管理的脱离来做的轻资产模式很难成功。而管理的问题相对金融的问题，我认为对民企来说是更加需要不断加强和取得突破的关键点。

《诚通CT+》：如果诚通嘉业正式布局轻资产经营，您认为我们会首先从哪几个方面去做试水？

王嘉敏：我觉得我们首先要把自己的项目做好，让我们项目的品牌有说服力，先赢得市场的认可和信赖，这是我们要做的第一步。也就是要把“你是谁”做好。别人为什么要跟你合作？你有没有把自己的形象树立起来，有没有把自己做到位？我觉得，把自己的品牌做出来，是做轻资产开始的第一步。

在做好“你是谁”之后，再在这个基础上去寻找一些可以合作的对象和资源，这是第二位的。我觉得，就我们自身来说，我们把第一步做好了，自然而然，就会有人找到我们合作，其实现在，我们已经有了这样的机会。所以，做轻资产运营，我首先会做我们的品牌，然后再考虑合作，只要把第一步做好了，接下来的第二步就会成功。

《诚通CT+》：从战略上来说，在什么时候做，以多大的力度去做轻资产这个问题上您是如何考虑的呢？

王嘉敏：轻资产我们肯定是会去做的，而且从今年开始，我们就准备往这个方向走了，只是目前我们还在谈判和找机会的过程当中，可能明年或者后年会是我们要下重力气去做的时间段，到时我们肯定会不遗余力地朝着这个方向去努力。

我们会不断地克服自身的弱点、不断地成长、不断地让自己更好更优秀，然后找到资源，主要是很好的项目资源，接下来，我们会把这种金融的模式设立得更加科学有效。其实，轻资产的战略问题并不是最大的问题，最重要的是我们需要多做一些事来完善这件事。

比如九章品牌系的打造就是我们重点追求的一个利益点和发展方向。除此之外，诸如养老地产、农业地产、物业管理这样的项目我们现在还处在摸索阶段、找机会阶段，但是在这些项目上，我们也都有了一定的信心，只是还没有百分之百落地，如果落地成功了，那就是试验阶段的成功，然后我们会考虑这种模式的复制，考虑这种产业链的发展。如果产业链的发展能够成熟的话，那它就会成为一个我们重要的轻资产的业务方向。现在这几个项目我们都还在研究、研发、努力的前期阶段，但是，我们觉得这些项目都是我们应该去做的类型。轻资产肯定会是我们企业未来发展最重要的方向之一。

《诚通CT+》：在轻资产化的整体布局中，您考虑得最多的是什么？ 

王嘉敏：除了我之前提到的金融和管理这两点核心问题，就是团队建设和商业模式的科学性的研究。如果这几个最关键的点我们解决好了，轻资产模式就能够顺利地发展。当然，对我们自己本身来说，我们的商业模式是应该好好地讨论研究的，我们需要把它更加地科学化，符合我们自己，也符合这个市场。另外就是团队的建设，管理好首先是团队好，如果团队有问题，那么管理很难做好，所以团队建设也是我们的一个重要的支撑，这方面也需要我们下更多的功夫去做。